李宇嘉：深圳首现“竞现房销售建面”地块，现房销售提速？

2023-07-06 12:58:59 来源 : 中新经纬

题：深圳首现“竞现房销售建面”地块，现房销售提速？

(资料图)

作者李宇嘉广东住房政策研究中心首席研究员

李宇嘉

7月4日，深圳土拍市场不断传出新消息。继深圳湾超级总部基地超百亿宅地之后，深圳公共资源交易公共服务平台在7月4日上架3宗宅地，分布于龙岗宝龙、宝安新安，其中宝安新安地块的竞指标部分从过去宅地出让中的“竞保障房面积”规则调整为“竞现房销售建面”，该宗地也成为深圳首宗“竞现房销售建面”地块。

另外，早前6月26日，住建部部长倪虹会见中国银行董事长葛海蛟一行时也强调，房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”，改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

出让规则变动体现出政策新导向

此次深圳宝安新安地块出让配建规则提出了新要求，体现出深圳市政府对土地市场调控思路的转换。当地块所在区域市场火热，为了给土地市场降温，鼓励开发商持续向运营商转型，同时也为增加各类租赁房源，竞配建(配保障房、租赁房)、竞自持等条件成为普遍做法。而一旦土地市场降温，开发商资金链紧张，加上前期已经大规模建设的保障房，实时退出竟配建、竞自持，也在情理之中。

新增竞争现房销售建面的做法，一方面是因为当前保交楼的难度大，要实时推进现房销售，推动开发商向现房销售转型。另一方面，针对目前的市场情况，购房者很大一部分更愿意买现房，政府更应顺应这部分需求，这叫供需匹配、供给顺应需求，特别是改善型需求人群，有很大一部分能承受现房销售带来的成本和价格增加。

现房销售是否要提速？

2022年，全国现房销售占比14%，有8个省份现房销售占比超过20%，保交楼难度较大的城市，现房销售占比更大。笔者认为，政策的出发点，并不是要迅速在行业内将住房现售占比扩大。相反，当前地产发展弱势之下，也不支持大规模开展现房销售。

但短期内，政策要达到的目的是，让现房销售和预售将成为行业并行的两种开发模式、销售模式，开发商既可以选现售，也可以选预售；购房者也一样，可以选择两种不同交房模式的住房产品。当然，相应支持现售的政策比如金融政策、规划政策、报建政策等大概率也会有差别。

未来，现售对房地产行业的影响有多大？

从长短期来看，现售模式对地产行业肯定会有影响，比如周转时间拉长、成本增加。但由于房地产用地均为公开出让，且出让条件清晰，如果要现售，能拍地的开发商，一定是算好了自己那本账，即在该模式下增加的成本和周期是可以承受的。

另外，现售的出让条件下，土地价格一定比预售条件下相对要低，这也有利于房企发展。特别是综合实力比较强的开发商。现房销售逐渐推行的过程，自然也就是房地产行业优胜劣汰和转向发展新模式的过程。

此外，须强调一点，不能拿开发商会增加成本，增加周转时间为由，认为现房销售模式不宜推广。相反，开发商应适应现售的新模式，实时调整自己开发和运营能力、成本管控能力。记住那句话，没有成功的企业，只有适应时代的企业。适应时代需要，就是推动行业向前，也就能更好地满足居民福祉。(中新经纬APP)

责任编辑：李惠聪

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